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未来食堂日記(飲食店開業日記)

あなたの”ふつう”をあつらえる、未来食堂が開店するまで

2015年秋開店予定。神保町が第一候補。
本当に神保町徒歩3分の物件が見つかりました。
千代田区一ツ橋2−6−2 日本教育会館様B1。小さな定食屋です。

物件が見つかりました(神保町徒歩3分)

経営の数字 飲食店開業

こんにちは。
このブログは『あなたの"ふつう"をあつらえる』未来食堂が開店するまでの日記です。

 
先日からチラホラ書いていますが、未来食堂の物件が見つかりました。
飲食店開業にあたって避けて通れない物件さがし
今日は未来食堂なりの経緯について書きとどめようとおもいます。

 

神保町徒歩3分

見つけた物件は神保町徒歩3分。
「神保町でカウンターだけの定食屋を開きたい」と言い続けていたからでしょうか(?)、
希望通りの場所に希望通りの大きさで空き物件が見つかりました。

日本教育会館様B1、7.5坪、きれいな正方形の物件です。
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すでに椅子やカウンターを書いていますが、実際はスケルトン。
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配管や空調は通っている状態のスケルトンです。

 

どうやって見つけたか

これについては”物件探し”をテーマに、別記事にまとめたいと思います。

 

物件の立地

神保町から徒歩3分!
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ですが、飲み屋で賑わう飲み屋街からは離れています。
ビジネス街のため、ランチニーズは有りますが夜は殆ど人通りがありません。
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(ペイントツールで文字かくの難しいですね)


 

気に入ったところ

建物の雰囲気

いかにも昭和に立てられた古めかしいビル。まるでここだけ時が止まっているかのようです。

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これぞ昭和のオフィスビル!

 

未来食堂に合っている

未来食堂はおかずのあつらえ(オーダーメイド)を通して、「まるで一昔前のような人と人とのやりとりがある定食屋」を目指しています。
デザイン面では「懐かしい新しさ」を訴求する店作りにしようと計画していますが、その計画にまさにピッタリくる、時が止まったかのような昭和レトロな建物です。
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初めて足を踏み入れた時から「あ、未来食堂はここにある」と、すっと理解出来ました。
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「空き有」の情報を見ただけで、坪数も家賃も何も分からなかったのですが、「多分ここだ」とひらめくものがありました。
入っているテナントも、いい感じに時が止まっています。
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都心超一等地(皇居眼の前)にして時が止まった不思議な物件です。
 
ちなみにHPはこちら。
日本教育会館 - HOME
(見てくださいこのダサさ!ゲフンゲフン…。レトロさ!)
 

当会館は、教育・文化の振興と子どもたちの幸せを守り、はぐくみたいと願う全国の教職員の協力で建てられました。

この素晴らしく儲けとか考えていない感じ。
儲け一直線主義ではない未来食堂にピッタリです。
 
こんな物件ですが、借りるかどうかの調査の中で長所短所も浮かんできました。
 

いいところ

家賃が安い

都心超一等地とは思えない安さです(家賃交渉については別記事にて)。

 

希望の坪数・トイレ無し

カウンターだけの定食屋であるため、7.5〜9坪で物件を探していました。
建物によってはトイレ設置が条件のところもあるのですが、この小さな坪数ではトイレを設置するとかなりの割合がそこにとられてしまいます。
トイレ掃除もシンドいし水回りのトラブルは重いので、出来ればビル付属でトイレがついていればと考えていました。
教育会館という名前だけあって(?)、建物の警備が大変厚くトイレも廊下もピカピカ。
そして空き物件は正方形の7.5坪。かなり希望通りの物件でした。

直接オーナーとやり取りできる

日本教育会館は一般財団法人で直接ビルを管理しているので、オーナー(館長)との間にヤヤコシイ不動産などの仲介がいない。
→オーナーの顔が見えると家賃交渉にもかなり有利です(家賃交渉については別記事にて)。

昼が忙しくて夜が暇

神保町の繁華街ではないため(そもそも時が止まっているビルでもあるため)、夜に飲みに来るお客さんは殆どいません。同じフロアの他テナントさんは夜閉める所もあるくらい。
なので、昼に売上を確保すれば夜はゆるくできる所が魅力的でした。
一人でお店をやるにあたって、昼も夜も流れのお客さんが入る一等地は、勿論魅力的ですが、その分家賃も高いので、一人でやるのはちょっと体力的に難しいです。
 
でもビジネス街なら、昼間のランチピークに徹底的に効率的に動けば、あとはゆるゆるやっても採算が合います。

実際、事業計画では夜を0.2回転で見ています。
夜と言ってもランチが終わった14時〜閉店まで。
客席12席の0.2なので、2,3名来れば御の字。
この数字なら一人でもなんとかなりそうです

 

損益分岐点が低いゆえ伸びる余地もある

家賃の低さ故、損益分岐点が低いのもポイントです。
例えば ”夜に2回転でトントン” というビジネスモデルを立てていて閑古鳥が鳴くのは痛いですが、
”0.2回転でトントン” であればまだ傷は浅いです。

例えばディナータイムに2回転を期待している場合、5倍の10回転はまず不可能です
終夜営業でもしない限り無理な数字です。
でも0.2回転の5倍はたったの1回転。これならこなせそうです。
低く見積もっている分、上手く行けば期待以上の数字が返ってきます。


 

悪いところ

(昼が忙しくて)夜が暇

いいところはそのまま、悪いところでもあります。
一人でやるには適しているとはいえ、夜は本当に無人地帯
1Fに入っているセブンイレブンを見てさえ「本当に7時23時の営業でいいんじゃないか」と思えるくらい、人通りがありません。
立地はいいので周知さえ出来れば来店の余地はあるのですが…。心配な点です。

時が止まっている

雰囲気がいい感じのレトロビルは、「え?こんなところにこんなビルあったんだ?全然気が付かなかった」とよく言われるくらい、印象がありません。
そこが良くもあり悩ましくもあり
幸いランチは近隣にお店がないこともあり、こんな時止まりビルでも混みあうのですが。
昼に知って頂いたお客様が夜にも来たいと思えるよう、工夫する必要があります。

 
廊下から見た感じ。
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学校のように味も素っ気もない感じが良い!
 
まだ何もありません。
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物件が決まってから、歯車が回り始めたように感じます。
4月の末に会社を辞めたので、振り返ってみるとここまでで丸一年。
あっという間のような、気がします。

 
ご覧いただきありがとうございました。いつか、お会いしましょう。
http://miraishokudo.com/

(千代田区一ツ橋2−6−2 日本教育会館様B1。7月OPEN予定。神保町駅徒歩3分)