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未来食堂日記(飲食店開業日記)

あなたの”ふつう”をあつらえる、未来食堂が開店するまで

2015年秋開店予定。神保町が第一候補。
本当に神保町徒歩3分の物件が見つかりました。
千代田区一ツ橋2−6−2 日本教育会館様B1。小さな定食屋です。

飲食店の物件探し(神保町に見つけてから決めるまで編)

こんにちは。
このブログは『あなたの"ふつう"をあつらえる』未来食堂が開店するまでの日記です。


先日、『飲食店の物件探し(みつけるまで編)』を書きました。


今日は、見つけてから、借りると決めるに至った経緯を書いてみようと思います。

「飲食店開業とは〜」のような一般論を書くつもりはありません。
開業日記は個々の経験談を書いてなんぼだと思うので、物件独自の内容もありますがご了承ください。飲食店を開業しようと考えている方の参考になれば嬉しいです。
(逆に言うと、それ以外の方にはつまらない記事なのかも‥すみません)

見つけた物件

千代田区一ツ橋2−6−2、日本教育会館様B1のテナントです。
『神保町で定食屋を開きたい』と言っていた自分にドンピシャの物件
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物件の良い所

  • 神保町駅徒歩3分の好立地
  • 家賃が希望内
  • 希望していた坪数(7.5坪)
  • 店のコンセプトに合う(懐かしくて新しい)

物件の良くない所

  • ビル前に看板が出せない(景観を損ねるから?)
  • ビルが古めかしすぎて人が来ない

f:id:miraishokudo:20150423175419j:plain(この存在感!)


 

やったこと

実際に自分が何をしたのか書いてみます。

売上シュミレーション(利益計画作成)

この家賃で、ランチ/ディナーが何回転すれば黒字になるのか、エクセル上でシュミレーションしました。
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(この辺りの数字は、後日事業計画書も公開する予定なので興味ある方はそちらで御覧ください)

幸い日本教育会館様はオフィス街にあり、昼はランチビジネスマンで混み合います。
人がやってくるランチ帯で2回転以上出来れば、夜(ランチ終了〜閉店まで)が僅か2人程度(0.2回転)でも赤字にはならない事が分かりました。

 

出口調査(カウント)

実際に地下の飲食テナントフロアに座って、何日間か、人数をカウントしていました。
ランチタイム中は一気に人が来るけれどそれ以外は閑古鳥という特性を掴みました。

 

出口調査(インタビュー)

時間に余裕がありそうな人たちに『この場所に土鍋ご飯がおかわり自由で安めの定食を出すお店があったらどうでしょう?』と直接インタビューしました。
色んな方の意見を聞くことが出来ました。
「おっ、行く行く。明日にでも行く」と調子の良い返事も頂きましたが。

周辺インタビュー

近隣テナントの方に「実はあそこに店を出そうと思ってるんですけど」と相談しに行きました。
ランチは来るけど以前に比べたら減っているし、夜は閑古鳥だから辞めた方がいい」という率直な意見ももらいつつ、色々相談に載って頂けました。

設計士さんとの内見

流しの料理人をしている際に偶然出会った、飲食店舗専門の建築事務所社長さん(※)と物件を見に行き簡単な見積を頂きました。「大体5、600万かなあ」とのこと。
う~高い。
でもこの物件故に大きく費用がかかる所はなさそうということが分かりました。
(物件によっては”実はガス管が通ってなかった”というような想定外のケースもあるのです)

※この御縁は本当に恵まれていて、、詳細はまた別記事で。


店舗設計

前述の社長さんと一緒に内見をしている時、何やらいろんな場所をメジャーで図っていました
するとその日の晚に、こんな見取り図が届いたのです!
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設計図があることで自分が実現したいことが可能なのかハッキリしてきます。この段階では『カウンターだけの定食屋が出来そうだな』と輪郭を掴みました。

実際はここから更に詰めていくのですが、これについてはまた別記事で。
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潜在顧客の見積もり

「人が来ない場所」と名高いこの物件。どの程度潜在顧客がいるかを分析しました。
ひとつ決め手になったのは、度々ケータリングを担当している会場EDITORYさんが徒歩3分のご近所であること。
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人の好意をあてにするのは良くないですが、ケータリングのたびに宣伝もしているので、
一度くらいだったら来てくれるかもしれません。
それに、続いてケータリングを請け負うにも便利な立地です。

もう一つ決め手になったのは、このブログ。
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この2ヶ月のPV数の推移グラフです。
今はPVが350/日以上あり、これは実際のお店で考えると相当な数です。
12席だとして、29回転分
(※6月3日時点で平均600超となりました)

もちろん、このブログを見ている人全員がお客さんになることはないでしょうが、
その内のたった0.5%でも「一度は行ってみるかな」と思えれば、もう1,2人はお客様なわけです。
集客が不利な立地ですが、ネットでいい感じに周知できている事も決め手になりました。
(PVに関しては更に高みを目指していきたいです)

 
と、一通りを振り返ってみましたが、最大のミラクルは現段階でも契約していない(家賃が発生していない)事でしょうか。

普通は大家側が急かすので、契約してからの設計/施工となるのが一般的です。その点、これだけ詳細に図面を引いたりしていても、まだ待って頂けています(ありがたい話です)。

その理由は色々あると思いますが、そのひとつに、この物件が4年半空いていることが挙げられます。『テナントに貸して家賃収入』を考えている、いわゆる普通のビルではあまりない期間です。

更に驚くことに…
地下一階のこのMAP↓の白い部分、よく見ると何処からも行けない閉鎖空間です。
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「あの〜、この白い部分って何が入っているんですか?」

会館様
そういえばなんだっけ?昔パーマ屋が入っていたとか聞いた気がするなー。私がここに赴任してきてから一度も入ったことがないです」


って、、凄い。凄すぎる。

どこぞの田舎じゃないですよ。
東京ど真ん中千代田区一等地。郵便番号100-0003ですよ。

うーん不思議だ。
色々調査はしましたが、なんとも言えないこの時空の止まった感じが結局決め手になった気がします。


結局この物件が良いのか悪いのか。それが分かるのはまだ先の話です。
その時も又ご報告したいと思います。

正直不安は尽きないですが…。

 
ご覧いただきありがとうございました。いつか、お会いしましょう。
http://miraishokudo.com/

(千代田区一ツ橋2−6−2 日本教育会館様B1。7月OPEN予定。神保町駅徒歩3分)